Todos los impuestos que se pagan
por una vivienda y suben el precio final hasta un 20%
La vivienda está sometida a un
sinfín de impuestos que afectan desde el desarrollo del suelo y su construcción
hasta su compra y mantenimiento y posterior traspaso, ya sea a través de una
venta, una herencia o una donación. Entre las figuras tributarias más
destacadas se encuentran el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y
Obras, la licencia de primera ocupación, el ITP, el AJD, el IBI, la tasa de
basuras, el Impuesto de Patrimonio, la plusvalía municipal…
La consultora Colliers repasa en
un estudio todas las cargas impositivas que afectan a los inmuebles y que
suponen, en última instancia, un encarecimiento del precio final que ronda el
20%. “Esto supone, básicamente, que el comprador de una vivienda de 100 m2
podría permitirse, en un escenario sin cargas, adquirir una vivienda de 120
m2”, afirma la compañía.
Y añade que si, "se
eliminaran los gastos e impuestos asociados a la compra y el incremento en
coste para el promotor derivado de impuestos y cargas soportados durante el
proceso de desarrollo de suelo y promoción, el español medio podría tardar entre
5 y 10 años menos en disponer del ahorro necesario para afrontar la compra de
una vivienda de 250.000 euros".
Repasamos todas las figuras que
penalizan a la vivienda y que llevan a Colliers a preguntarse si el esquema
actual es el planteamiento correcto, sobre todo teniendo en cuenta las
limitaciones en los salarios en España y la dificultad que tienen muchos
ciudadanos para acceder a una vivienda en propiedad:
Cargas impositivas del suelo finalista
La consultora afirma en el estudio que “el valor de cualquier suelo finalista está ya penalizado en origen por dos factores relativos al proceso de urbanización orientado a convertir suelo bruto en parcelas listas para construir: el sobrecoste de urbanización y la cesión obligatoria al ayuntamiento”.
- · Sobrecoste de urbanización. Es el que asumen los usos teóricamente más lucrativos, como el residencial libre, en favor de los considerados menos lucrativos. La asignación de costes de urbanización se realiza de acuerdo con las unidades de aprovechamiento (UAs) correspondientes a cada uso, y no en función de la edificabilidad que finalmente se les asigna. Así, debido a los coeficientes de conversión de UAs a edificabilidad preestablecidos en los Planes Generales, hay determinados usos que obtienen proporcionalmente más edificabilidad que el uso residencial libre, y pagan por tanto menos cuota de urbanización en el desarrollo de los ámbitos.
- · Cesión obligatoria. El ayuntamiento de turno recibe el 10% del aprovechamiento del ámbito, lo que implica una pérdida de edificabilidad de los propietarios privados que se traslada a un coste incrementado del suelo restante una vez realizada la cesión.
Impuestos en la construcción de una vivienda
Una vez la parcela es finalista y
apta para el desarrollo de un proyecto inmobiliario, se inicia el proceso de
promoción, que lleva asociada una serie de tasas e impuestos. Estos son los más
destacados que son asumidos por el promotor:
- · Tasa de solicitud de licencia de obras.
- · Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO).
- · Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) asociado a la compra del suelo, la escritura de declaración de obra nueva, la división horizontal y la financiación.
- · Licencia de primera ocupación.
Impuestos en la compra de una vivienda
En el momento en el que las
viviendas ya están terminadas y se produce la venta al cliente final, se pagan
más impuestos:
- · Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) sobre el precio de venta de la vivienda nueva. Actualmente es un 10% y lo paga el comprador.
- · Actos Jurídicos Documentados (AJD) que paga el comprador. Depende de las CCAA, y está entre el 0,5% y el 1,5%.
- · Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocida como plusvalía municipal, que grava el incremento de valor del suelo y que abona el promotor.
Impuestos en el mantenimiento de una vivienda
Al margen de los impuestos y
cargas asociados al proceso de promoción y venta, la vivienda también está
sujeta a varios gravámenes durante toda su vida útil. Según Colliers, estos
tributos permiten a las Administraciones Públicas percibir unos ingresos
recurrentes con carácter periódico, pero suponen una fuente de gastos para los
ciudadanos, "al no finalizar con la transmisión de la unidad de obra
nueva, y acompañarla durante toda su vida útil y en sus sucesivos cambios de
titularidad".
Los impuestos que se pagan en
este caso son:
- · Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), que depende del ayuntamiento.
- · Tasa de vados, que se aplica sobre los garajes.
- · Tasa de basuras y agua, que depende del ayuntamiento.
- · IRPF. Aunque la vivienda habitual está exenta, sí que tributan las segundas residencias. En concreto, un 2% del valor catastral anual, que se aplica sobre la base imponible general del contribuyente.
- · Impuesto sobre el Patrimonio, que grava la riqueza y deben presentar con carácter general quienes tengan un patrimonio de más de 700.000 euros, excluyendo la vivienda habitual.
Impuestos en la venta de una vivienda
- · Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que depende de la CCAA y está actualmente entre el 4% y el 10%, y lo abona habitualmente el comprador.
- · Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocida como plusvalía municipal, que grava el incremento de valor del suelo y que el vendedor paga si ha obtenido ganancias en el traspaso.
- · IRPF. En la renta tributa la ganancia patrimonial que ha obtenido el contribuyente con la venta de una vivienda. En concreto, tributará por la diferencia entre el valor de venta (precio de venta menos gastos asociados a la venta) y el valor de adquisición (precio de adquisición más los gastos asociados a la venta). Estos rendimientos van a la base del ahorro y tributan del 19% al 26%. Hay excepciones: por ejemplo, si se vende la vivienda habitual y se reinvierte el importe obtenido en la compra de otra casa. Los mayores de 65 años también están exentos de tributar si lo que han vendido es la vivienda habitual. Si se trata de otro inmueble, la bonificación fiscal del 100% solo se aplicará si el mayor de 65 años reinvierte la ganancia obtenida en una renta vitalicia.
- · Impuesto de Sucesiones y Donaciones si el cambio de titularidad de la vivienda se debe a una donación o una herencia, en vez de a una venta tradicional. Quien recibe en donación o herencia una vivienda, también debe pagar la plusvalía municipal.
