Roger Cooke,
presidente de RICS Españaidealista/news
Autor Juanjo Bueno (Colaborador de
idealista news) 24 Marzo 2023, 6:00
Presidente de RICS España, la
organización internacional de acreditación del sector inmobiliario, Roger Cooke
posee una amplia experiencia en real estate, desarrollando parte de su carrera
en Cushman & Wakefield y, posteriormente, en Ernst & Young.
En 2017, la reina Isabel II condecoró a
Cooke con un MBE por sus servicios al comercio e inversión hispano-británica.
En la actualidad, además de consejero
independiente de Lar España, es miembro del Comité Ejecutivo del Salón
Inmobiliario de Madrid (SIMA) y asesor editorial de Observatorio Inmobiliario.
Según el último informe de RICS-CGATE,
que analiza los datos del último trimestre de 2022 y previsiones para 2023, los
costes generales de la construcción se incrementarán un 7%, ¿cómo está
afectando al sector esta escalada y dónde cree que estará el tope?
Los costes de construcción han subido
bastante por varias razones. En parte, por una falta de productos (el covid-19
afectó a la cadena de producción/materiales y también a la demanda) y, luego,
por el coste de energía/inflación, que ha tenido su impacto en un momento de un
gran aumento de la demanda postcovid.
Esta tendencia ha supuesto un cierto
estrés en la rentabilidad de proyectos, y a la vez ha provocado retrasos en la
entrega de algunos de ellos. Sin embargo, parece que estamos en un momento en
que la subida de costes se modera, e incluso en ciertos productos se nota una
bajada de precios. Dado la gran necesidad de construir y reformar edificios, es
una noticia muy positiva.
¿Los
fondos Next Generation son el maná del sector de la edificación? ¿Cree que
España está aprovechando convenientemente las ayudas procedentes de estos
fondos para mejorar el parque edificado o falta concreción por parte de las
distintas Comunidades Autónomas?
No sé si ‘maná’ es la palabra correcta;
nada es totalmente gratis. No obstante, no hay duda de que los fondos Next
Generation son muy importantes para el sector, especialmente respecto a temas
medioambientales. Creo que aún es pronto para valorar su éxito. Parece que hace
falta una mejor definición de los detalles y el proceso administrativo de
aprobar y recibir los fondos podría ser más ágil.
La Taxonomía verde europea se ha
convertido en una carta de principios para movilizar las inversiones
sostenibles en la construcción, pero deja de lado la renovación de edificios,
¿es partidario de ello?
El proyecto de Taxonomía de la UE es muy
importante; primero, en establecer normas comunes de definiciones y mediciones
de temas relacionados con sostenibilidad y, segundo, para incentivar
inversiones sostenibles. Creo que es razonable que la UE vaya por pasos y
esperamos que la renovación del parque de edificios existentes sea tratada muy
pronto. Legislar para esto es más complejo. El reto es mejorar el enorme parque
de edificios existentes en los plazos más cortos posibles.
¿Cree
que los inmuebles que no cumplan con los criterios de sostenibilidad pueden
quedar fuera del mercado de la venta y el alquiler?
En un momento no muy lejano será muy
difícil o incluso estará prohibido alquilar o vender una vivienda que no cumpla
con ciertos criterios de sostenibilidad. Si las razones para que se dé esta
situación está en las fuerzas del mercado o por la ley queda por ver. Ya
inversores, inquilinos y financiadores tienen sus propios requisitos y está
claro que la liquidez de edificios que no cumplen ciertos criterios de
sostenibilidad está afectada. Yo diría que incluso estamos empezando a ver una
diferenciación en precio dado que los compradores tienen que reflejar en el
precio los costes de poner un edificio en un estado adecuado respecto a temas
medioambientales. La tendencia será que habrá una aceleración en este aspecto.
¿Cómo
se puede acabar con el “green-washing” que todavía existe en el sector
inmobiliario?
Una parte del llamado ‘green-washing’
resulta de la falta de estándares de definiciones y medición. También todos
estamos aprendiendo aún. Creo que la Taxonomía europea ayudará mucho en este
sentido, pero además existe cada vez más presión de inversores y usuarios para
justificar las políticas y acciones en temas de sostenibilidad. Creo, o al
menos espero, que cualquier ‘green-washing’ será muy pronto algo del pasado.
omo
experto inmobiliario internacional, desde el punto de vista de la política
fiscal, ¿qué más se podría hacer en nuestro país para estimular la compra y
alquiler de la vivienda?
Lógicamente cualquiera ayuda fiscal para
estimular actividad es bienvenida. No obstante, no veo que estimular el mercado
libre de compra sea la prioridad. En principio existe un buen nivel de demanda
y las ayudas fiscales podrían llevar a una situación en la que los compradores
se apalancaran en niveles imprudentes y al final podría dar lugar a una
repercusión directa en precios de venta.
Sí considero que es más urgente
estimular el alquiler, tanto en el mercado libre como en vivienda
protegida/asequible. Sin embargo, creo que lo más importante es un paquete de
medidas para atacar la raíz del problema, esto es, la necesidad de crear más
oferta de vivienda en alquiler. Estas acciones podrían incluir temas
urbanísticos, financieros, fiscales y asegurar un marco jurídico seguro y
estable. Las soluciones y políticas tienen que ser coherentes con las causas
del problema.
La
ley de la oferta y la demanda es el principio básico sobre el que se basa el
mercado arrendaticio. ¿Es necesario intervenirlo?
La intervención tiene varias formas. En
mi opinión cualquier intervención debería estar enfocada en asegurar más oferta
y en evitar prácticas abusivas en el mercado. En cualquiera intervención hay
que entender que el capital suele ser internacional, por lo que necesitamos un
entorno competitivo para asegurar un flujo de capital adecuado.
Recientemente
Portugal ha anunciado prohibir los nuevos pisos turísticos, eliminar los
“Golden visa” y forzar el alquiler de viviendas vacías y un techo máximo de los
precios, ¿España se podría contagiar de ello?
Ya hemos tenido un debate sobre estos
temas en España, y son situaciones distintas. Los pisos turísticos han sido un
tema muy discutido y afectan no solamente a la oferta de vivienda sino también
al sector hotelero. Forzar el alquiler de viviendas vacías me parece muy
lógico, pero hay que decidir la mejor manera para conseguirlo ¡palo o
zanahoria! Controlar los precios en el mercado libre tiene sus peligros y puede
ser contraproducente; la evidencia es que no siempre produce el resultado
deseado. Una comparación con otros países necesita un comparativo de la
situación y de qué factores están produciendo una escalada en los precios.
Desde mi visión debería ser la excepción y no la norma.
¿Hacia
dónde cree que tenderá el sector este 2023? ¿Nos podemos olvidar del fantasma
de otra burbuja inmobiliaria o es pronto para preverlo?
Para mí lo más importante, tanto para la
economía como para la sociedad, es tener un sector inmobiliario en buen estado
de salud y responsable en sus actuaciones. Muchas veces la aportación del
sector y su profesionalidad son infravaloradas. No veo una burbuja en el horizonte;
lo que sí veo son muchos retos en cuanto a la construcción de nuevos bloques
para satisfacer las necesidades de la sociedad y la modernización del parque de
edificios existentes.
¿Cómo
cree que influirán la inflación y los tipos de interés en el mercado
inmobiliario en los próximos meses?
existe ninguna duda de que estos dos
factores han tenido un impacto importante en el último año. En los próximos
meses creo que su impacto será menor, aunque no necesariamente en una línea
directa. El tipo de inflación ya ha mostrado señales de una bajada sostenible y
las previsiones son de que los tipos de interés empezarán a bajar durante los
próximos 12 meses. Se suele decir que inflación beneficia al sector
inmobiliario- pero solamente a la parte propietaria- y lo que sí es cierto es
que los tipos de interés más altos perjudican tanto al propietario como al
ocupante.
Juanjo Bueno actualmente es dircom de
CAFMadrid y colaborador en medios de comunicación especializados en el sector
inmobiliario. En esta sección aportará su visión sobre el funcionamiento de las
comunidades de vecinos, verdaderos microcosmos de la sociedad.
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