El drama de la okupación: la vivienda pierde un 30% del valor en un año

Idealista Redacción 28 junio 2022, 12:20

El fenómeno de la okupación es cada vez más frecuente en nuestro país. De hecho, un estudio realizado recientemente por el Ministerio de Interior revelaba 13.389 denuncias en los nueve primeros meses del 2021, lo que supone un 20% más que durante el año anterior. Si se compara con las cifras conocidas hace cinco años, el crecimiento de la okupación es del 40%.

Actualmente se calcula que existen en nuestro país más de 120.000 vivienda okupadas,

 “principalmente en Cataluña, con más del 40% de las denuncias, una cifra que es casi cuatro veces superior a las cifras de Madrid y tres veces más que en Andalucía, y por encima de la Comunidad Valenciana, Castilla La Mancha o Murcia, donde tampoco se libran de este fenómeno”, afirma Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria,  con 112 agencias franquiciadas en España, y 113 oficinas más a nivel internacional (México, República Dominicana, Bolivia y Francia).

Una de las características de estas viviendas, en opinión de Duque, es que muchas de ellas provienen de herencias. “Al estar mucho tiempo vacías estas propiedades se quedan más desprotegidas y son presa fácil”, afirma. 

Múltiples perjuicios para el propietario

Los perjuicios para el propietario son múltiples. “Dejando de lado los problemas emocionales a los que lleva esta situación, una vivienda okupada tarda, de media, entre 3 y seis meses en ser recuperada por su propietario, en el mejor de los casos. (Y que puede prolongarse hasta 3 años, a dicha sinrazón habrá que añadir el asumir los costes por la defensa jurídica (abogado, procurador, tasas, etc), los gastos de suministros de agua, luz y gas, y los impuestos como el de bienes inmuebles (IBI), y una desvalorización del valor de la vivienda y en la mayoría de los casos una importante derrama de dinero para restaurar los daños ocasionados por los okupas a la propiedad). A ello tendremos que sumar los gastos de abogados, la cuantiosas reparaciones que el propietario debe abordar tras el desahucio, y, en el mejor de los casos, el pago de grandes cantidades a los responsables de la okupación para ahorrarles este calvario y recuperar su vivienda en menos tiempo”, añade Duque.

Por este motivo, la red Alfa Inmobiliaria ha realizado un estudio interno que cifra en un 30% el descuento que los propietarios están dispuestos a hacer a la hora de vender una vivienda okupada, y deshacerse del problema. 

Aún así, no es fácil vender una vivienda okupada. Algunos de los motivos son evidentes: el propietario no tendrá fotos de los posibles desperfectos que tendrá la misma una vez que sea posible recuperarla, tampoco conoce el tiempo que llevará el proceso de desahucio, que suele demorarse meses a pesar del llamado “desahucio express”, ni los costes que tanto el proceso judicial como la reforma van a suponer.

Pero además, el nuevo propietario tendrá que abordar diversos gastos desde el mismo momento de su adquisición, y a pesar de no tener derecho a su disfrute como son el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), “si bien existe un cierto dilema para el comprador dado que su precio de compra en estos casos es claramente más bajo que el precio de mercado, que marca el impuesto a pagar”, añade Duque.

Todos estos motivos están provocando también que, el tiempo medio para vender una vivienda de estas características, ronde los 10 meses, muy por encima del plazo medio de venta de una vivienda en cualquier ciudad de España, si bien Alfa Inmobiliaria ya comienza a ver empresas especializadas interesadas en adquirir este tipo de propiedades.

PDeCAT registra una ley para desalojar okupas en 48 horas y dar competencias a vecinos y ayuntamientos

El PDeCAT ha registrado una proposición de ley en el Congreso con nuevos instrumentos para poder atajar el fenómeno de las ocupaciones ilegales con el objetivo de que los 'okupas' puedan ser desalojados en 48 horas, que la comunidad de propietarios pueda denunciarlos por la vía civil y que se dote de competencias a los ayuntamientos para tomar medidas.

Quien se lea esa proposición entenderá la diferencia de un titular de prensa y la cruda realidad, así como "como marear la perdiz y no hacer nada".

PD: Y es el propietario el que debe asumir los perjuicios de la ocupación y gastos de la defensa de sus intereses ante la administración pues el estado y/o administración competente hacen dejación de su obligación constitucional de la defensa de la propiedad privada de sus ciudadanos, e impide el uso de la fuerza propia o de terceros para recuperar su propiedad.

En azul mis aportaciones al articulo.

El gasto en pensiones bate récord en junio al alcanzar 10.832,2 millones

La cifra ha crecido un 4,7% interanual, y se suma a la paga extraordinaria

28 junio 2022

La Seguridad Social destinó en el presente mes de junio la cifra récord de 10.832,2 millones de euros al pago de pensiones contributivas, un 4,7% más que en el mismo mes de 2021, según los datos el Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones.

El Departamento que dirige José Luis Escrivá estima que el gasto en pensiones se situó en el 11,8% del PIB en el sexto mes del año, porcentaje inferior al de 2020 (12,4% del PIB), año condicionado por el impacto de la pandemia sobre el PIB, y también más bajo que el de 2021 (12,1% del PIB).

Junto con la nómina ordinaria, en junio se abona la extraordinaria, cuyo importe asciende a 10.536,1 millones de euros, lo que representa un incremento del 6,6% (5% en términos homogéneos) respecto a 2021.

En concreto, la paga extraordinaria la reciben 9,9 millones de pensiones que perciben cerca de nueve millones de pensionistas (8.999.581). Su cuantía media es de 1.062,43 euros, un 5,8% más que en junio de 2021.

La pensión media sube un 5,5% interanual

La pensión media del sistema asciende en junio a 1.090,2 euros mensuales. Esta cuantía, que comprende las distintas clases de pensión (jubilación, incapacidad permanente, viudedad, orfandad y en favor de familiares), ha aumentado en el último año un 5,5%.  

La pensión media de jubilación del sistema, por su parte, se sitúa en 1.254,7 euros. Por regímenes, la pensión media de jubilación procedente del Régimen General es de 1.403,9 euros al mes, mientras que la más baja la registra el Régimen de Autónomos, de 835 euros/mes. En la Minería del Carbón, la media de jubilación mensual se sitúa en 2.445,5 euros y es de 1.392,2 euros en el Régimen del Mar.  

La cuantía media de las nuevas altas de jubilación en el sistema ascendió en el mes de mayo de 2022 a 1.376,2 euros mensuales. Por su parte, la pensión media de viudedad en vigor en junio es de 778,7 euros al mes. 

El TJUE falla contra España por obstruir las compensaciones patrimoniales a los contribuyentes

 

Economía. SENTENCIA.

Pablo Sempere Cinco Dias. Madrid  28 JUN 2022 - 09:17 CEST

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha fallado este martes contra España por obstruir y entorpecer los procesos de reclamación patrimonial iniciados por los contribuyentes contra el Estado. En concreto, el tribunal con sede en Luxemburgo ha tumbado parte de la Ley 39/2015 y de la Ley 40/2015 de la normativa española sobre responsabilidad patrimonial, que hacía prácticamente imposible o excesivamente arduo el resarcimiento de los contribuyentes que se enfrentaban a uno de estos procesos de reparación.

Las normativas en cuestión fueron redactadas en el año 2015 por el entonces ministro de Hacienda, Cristóbal Montoro. En opinión de varios expertos consultados, el objetivo del texto no era otro que impedir mediante una amalgama de condicionantes y disposiciones que el Estado tuviese que abonar a los ciudadanos y empresas afectados por unos impuestos ilícitos cantidades ingentes de dinero.

Tal y como explica Isaac Ibáñez García, el abogado fiscalista que elevó el asunto a la Comisión Europea en 2015, la ley española que ahora tumba Luxemburgo exige que, para poder reclamar, exista una sentencia del TJUE que declare incompatible con el Derecho comuniario la norma nacional en cuestión. También, que el reclamante haya recurrido y haya obtenido una sentencia desestimatoria firme. El TJUE también anula la restricción de las reclamaciones a solo un año desde la publicación de la sentencia y tumba la caducidad de cinco años desde que se produce el hecho causante del daño. Entiende, por lo tanto, "que los particulares perjudicados tienen derecho a ser resarcidos".

Con su fallo, el TJUE sostiene que los requisitos establecidos por la legislación española en materia de indemnización de daños están articulados de manera que, en la práctica, "es prácticamente imposible obtener la indemnización patrimonial", añade Ibáñez García. "Es lo que se entiende como principio de efectividad". Sin embargo, Luxemburgo no falla contra España por el principio de equivalencia, que establece que los requisitos establecidos por la normativa nacional "no pueden ser menos favorables que los que se aplican a reclamaciones semejantes de naturaleza interna", apunta la sentencia.

La decisión del tribunal de Luxemburgo, explica Alejandro del Campo, abogado y socio de DMS Consulting, es "demoledora" y abre la puerta a que las indemnizaciones por pagos que se produjeron hace más de cinco años "puedan volver a reclamarse". En este punto, el abogado, que llevó a la UE las multas fiscales por bienes en el extranjero (el conocido modelo 720 que tumbó también el TJUE en enero), celebra un fallo que previsiblemente permitirá iniciar procesos de nuevas compensaciones. Estima el impacto en varios millones de euros.

Varios años

El blindaje que ha tumbado este martes el TJUE parte del año 2014, cuando España recibió dos condenas en materia tributaria desde Luxemburgo por determinadas figuras impositivas y sus diseños a la hora de aplicarlas. A un lado se encontraba el conocido como céntimo sanitario, o Impuesto sobre las Ventas Minoristas de Determinados Hidrocarburos. Al otro, la discriminación a los no residentes que tenían que abonar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y que no podían beneficiarse de las bonificaciones fijadas por cada comunidad autónoma. Estos dos apartados fueron declarados contrarios al derecho europeo.

 

Tras ese primer fallo del TJUE, explica Del Campo, aquellas personas que habían pagado esos impuestos indebidos en los últimos cuatro años pudieron empezar a reclamarlos. Sin embargo, los que se habían abonado hace más de cuatro ejercicios, además de los que no habían sido impugnados en el plazo de un mes después de que Hacienda los hubiese liquidado, quedaron prescritos. Es ahí cuando se inicia el procedimiento de responsabilidad patrimonial del Estado con la idea de que, "aunque no te pueda pedir lo abonado, sí te puedo reclamar una responsabilidad patrimonial, es decir, lo pagado indebidamente y sus intereses". El resultado es que España tuvo que devolver mucho dinero e indemnizar a los particulares afectados.

Con esta avalancha de procedimientos de responsabilidad patrimonial, detalla Del Campo, el ex ministro de Hacienda Cristóbal Montoro "convirtió la responsabilidad patrimonial en una carrera de obstáculos, con requisitos y condicionantes fijados para que el Estado pudiese escurrir el bulto".

Algunos de estos requisitos, ilustra Del Campo, establecían que para que los particulares pudiesen reclamar responsabilidad por los daños derivados de una ley debía existir una sentencia del TJUE que declarase que esta era contraria al Derecho de la Unión. Otros requisitos eran que únicamente eran indemnizables los daños producidos en el plazo de los cinco años previos a la fecha de la publicación de la normativa en el boletín comunitario, o que solo se disponía de un año desde la publicación de la sentencia para poder recurrir. "Con todos estos condicionantes mucha gente se quedaba por el camino".

Con el fallo conocido este martes, el Tribunal de Justicia declara que España ha incumplido las obligaciones que le incumben en virtud del principio de efectividad al adoptar todas estas disposiciones. Así, el TJUE recalca que no es legal el requisito de que, para obtener una compensación patrimonial, deba existir una sentencia del Tribunal de Justicia que haya declarado el carácter contrario al Derecho de la Unión de la norma con rango de ley aplicada. También carga contra el requisito de que el particular perjudicado haya obtenido, en cualquier instancia, una sentencia firme desestimatoria de un recurso contra la actuación administrativa que ocasionó el daño.

En paralelo, el TJUE niega que haya un plazo de prescripción de un año para actuar desde la publicación en el Diario Oficial de la Unión Europea de la sentencia en cuestión. También rechaza que solo sean "indemnizables" los daños producidos en los cinco años anteriores a la fecha de dicha publicación, "salvo que la sentencia disponga otra cosa".

 

 ¿Y ahora que?, ¿procederán de oficio?... imagino que imperará el silencio... de los ladrones.

culparan a los anteriores, cuando también han sido beneficiarios, etc....que transcurra el tiempo que otros lo arreglaran.... o no.

 

¿Puedo compensar pérdidas con ganancias IRPF derivadas de una donación?

 

Alberto Valiño 21/06/2022

Planteamiento:

 Madre dona el mismo día a sus dos hijos Paco y María, los inmuebles A (valor ISD 150.000€) y B (valor ISD 100.000€) respectivamente, que adquirió aquella en su día por herencia y que declaró entonces conforme recomendaba la Consejería de turno en el ISD por importe de:

A.- 100.000€.

B.- 150.000€.

Ya anticipo que prescindo de gastos, impuestos, reformas, amortizaciones, etc; en aras de la sencillez.

En su declaración de IRPF a la madre le gustaría compensar la ganancia obtenida con la enajenación del bien A (150.000-100.000) con la pérdida generada por la transmisión del bien B (100.000-150.000), para así no tener ganancia patrimonial gravable.

El TEAC en resolución de fecha 31/05/2021

ha declarado en unificación de criterio que los contribuyentes que pierdan dinero con la donación de  pongamos una vivienda no podrán compensar esa pérdida en el IRPF con las ganancias obtenidas ese año (por ejemplo por la donación o venta de otro inmueble o de unas acciones) y en los cuatro siguientes; esto es, las pérdidas patrimoniales derivadas de una transmisión a título lucrativo inter vivos no se computan (ni siquiera para compensar ganancias devengadas en el mismo acto). Debe incluirse en la base del ahorro únicamente las ganancias patrimoniales.

Este criterio es contrario al que mantenía el TEAR de Valencia (30/09/2019) que consideraba era posible declarar una pérdida patrimonial en el IRPF en el caso de que se donase un inmueble por un valor inferior al de compra, con el fin de compensar dichas pérdidas con las ganancias del ejercicio, o las obtenidas en los cuatro años siguientes. Esta interpretación chocaba con la sostenida por la Dirección General de Tributos, que niega la existencia de una pérdida patrimonial, basándose en el artículo 33.5.c) LIRPF.

El TEAR de Valencia  se basaba en la distinción entre los conceptos de pérdida económica y pérdida fiscal y estimaba que "lo único que prohíbe la Ley del IRPF es que los contribuyentes incluyan en su declaración las pérdidas económicas, y no las pérdidas fiscales", y para el TEAR de Valencia se trataba de una pérdida fiscal.

Veámoslo con un ejemplo: toda transmisión gratuita de un inmueble genera una pérdida económica en el patrimonio de un contribuyente. Si tengo un patrimonio de 300.000€, y dono a un hijo un inmueble que vale 125.000€, mi patrimonio se reducirá, y pasará a ser de 175.000€. Esto se debe a que entrego un bien, y no recibo nada a cambio. Esta pérdida económica es la única que el TEAR consideraba que no podía incluirse en la declaración.

También puede existir una ganancia o pérdida fiscal, dependiendo del valor por el que el contribuyente adquirió el inmueble que ha donado. Por ejemplo, si en su día costó 75.000€ euros (y ahora se dona por 125.000€), existirá una ganancia fiscal de 50.000€. Si, por el contrario, se compró por 180.000€, existirá una pérdida fiscal de 55.000€. Pues bien, es esta ganancia o pérdida fiscal la que podría incluirse en la declaración de IRPF, según el TEAR de Valencia.

Sin embargo, el TEAC en la resolución expresada ha dicho que no es posible. Que "la diferenciación que hace el TEAR entre la pérdida económica y la pérdida fiscal no encuentra apoyo en la LIRPF, pues esta ley únicamente contempla el concepto fiscal de pérdida patrimonial: lo define en el art. 33, denominándolo pérdida patrimonial, lo delimita, estableciendo cómo ha de determinarse su importe, en los artículos 34 a 36, y, una vez determinado ese importe, si procede de una transmisión lucrativa inter vivos, lo excluye del cómputo en su apartado 3 letra c) si resulta una pérdida patrimonial, pero no si resulta una ganancia."

Criterio:

Todo ello, para fijar el siguiente criterio, vinculante para toda la administración tributaria: " Las pérdidas patrimoniales derivadas de transmisiones lucrativas inter vivos no se computan fiscalmente , ni por el importe total del valor de adquisición, ni por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión."

Resolución del supuesto:

En nuestro supuesto, la madre declarará la ganancia de 50.000€ derivada de la donación del bien A y no consignará dato alguno en la declaración de IRPF por la transmisión del bien B dado que las pérdidas derivadas de transmisiones lucrativas no se computan.

¿Posibles alternativas?

Opciones a barajar y estudiar para aprovechar esa pérdida patrimonial generada al desprenderse del inmueble B, teniendo en cuenta que hay otros impuestos en liza como el ISD, TPO, etc.; además de relaciones civiles entre las partes:

Venta del inmueble B a la hija en vez de donación, sobre la base de alguna de las siguientes circunstancias:

-Previa donación del dinero de la madre a la hija.

-Venta del inmueble a la hija con precio aplazado creíble a tenor de las circunstancias y posterior condonación -con cierta distancia temporal-.

¿Somos becerros ante esta dictadura impositiva de la administración?